经营性墓地的销售条件、购买条件及使用期限
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日期：2021-06-27 10:08:52 点击数：
从法律的角度讲并不是任何单位或个人建成了经营性墓地就可以向购墓者销售，经营性墓地的销售必须符合一定的条件。经营性墓地要向购墓者销售需要满足两个条件。其一经营性墓地是依法建立的。建立主体合法即经营性墓地必须由具备经营经营性墓地资格的单位或个人建立。有权建立经营性墓地的单位或个人必须是经民政部门批准后建立的经营性墓地。其二经营性墓地的经营主体向当地工商行政管理部门领取营业执照”。经营性墓地作为一种商品有同一般商品的相似之处，对其进行经营必须进行工商登记。满足以上两个条件经营性墓地便可以向购墓者出售。
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经营性墓地虽然具有营利性，但是其又不同于一般的商品，基于其性质和管理需要购买经营性墓地必须具备一定的条件。《关于进一步加强公墓管理的意见》中规定:“要凭用户出具的火化证明(火葬区)或死亡证明(土葬改革区)，提供或出售墓穴和骨灰存放格位，使用规范的安葬、安放凭证，建立严格的销售、登记制度。”通过民政部的这一规定可以得出购墓者购买经营性墓地的条件是具备逝者的火化证明或死亡证明。这也表明我国的经营性墓地不得预售，在中国台湾地区、日本、美国等国家和地区经营性墓地是可以通过鉴定“生前契约”进行预售的。由于我国人口众多，土地资源有限，为了实现对土地资源的充分利用同时出于防止购墓者私自转让、买卖经营性墓地，防止传销和炒买炒卖经营性墓地，遏制不正当销售经营性墓地的行为，以维护购墓者的合法权益的需要，我国对购墓者购买经营性墓地的条件作出了规定。购墓者购买经营性墓地一般都需出具逝者的死亡证明，但是有特别规定的，按照特别规定办理‘
以法律的形式规定经营性墓地的购买条件，对于加强经营性墓地的经营管理具有重要的意义。例如“林某诉某公司墓地买卖合同效力案(广州省广州市南沙区人民法院(2011)南法民三初字第4_5号)”“中原告林某请求:解除2006年8月1日其与何某签订的合作协议及林某与某公司之间的墓地买卖合同，要求某公司和何某共同返还林某购买墓地的本金146000元及利息，并赔偿林某损失_5 8400元;某公司以其购买墓地的价款146000元为基数，按每年13%的标准，向其支付自2009年8月1日起至2011年2月14日止的利润。法院根据《合同法》第_52条、最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》第4条、《关于适用合同法若干问题的解释(二)》第14条之规定，何某所主张的《广州市殡葬管理规定》、《广东省殡葬管理办法》、《国务院办公厅转发民政部关于进一步加强公墓管理意见的通知》不能作为认定合作协议无效的依据。合作协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。判决何某向林某支付2006年8月1日至2009年7月31日止的利润43800元。
此案例是一个典型的将经营性墓地作为投资方式，炒买炒卖经营性墓地，违反我国经营性墓地购买条件的案例。当事人签订的经营性墓地买卖合同违反了经营性墓地购买条件的规定，应当是无效的。但是法院依据《合同法》的规定判决其有效。在电影《非诚勿扰1》和《疯狂的石头2》中都有违规出售经营性墓地，将经营性墓地作为投资方式、炒买炒卖经营性墓地的片段，经营性墓地作为投资手段的现象一度盛行。这表明我国殡葬管理法规有待完善，经营性墓地购买条件的规定仅体现在民政部的政策性文件之中，这样的规定虽然具有重要的指导意义，但是不具备法律规定的效力。当政策性文件中的规定与我国现行法律中的规定发生冲突的时候，由于其不具有法律规定的效力，所以可能丧失对实践的指导价值。只有将经营性墓地购买条件的规定上升到法律、行政性法规的高度，才能遏制经营性墓地经营管理中的乱象，才能实现我国对于经营性墓地的有效管理。
经营性墓地是有使用期限的，购墓者在购买经营性墓地后并非享有对其永久的使用权。根据殡葬管理法规关于经营性墓地使用期限的规定其使用周期最长为20年。这一使用周期是购墓者对经营性墓地的使用周期。购墓者在购买经营性墓地时约定的一个使用期限超过20年，是违反法律规定的，将导致关于经营性墓地使用期限的约定无效甚至导致整个墓地买卖合同无效。如“颜贵康诉上海市淀山湖归园公墓案(上海市青浦区人民法院(2001)青民初字第21号)”13我国殡葬法规中有禁止建立或者恢复宗族墓地的规定，严格限制公墓墓穴占用面积和使用年限。原、被告双方买卖墓穴应遵守国家有关法律、法规的规定，现原告与被告购买墓穴的合同中“面积为1000平方米、年限为永久、并用于建造颜氏家族墓穴”的主要条款违反国家法律法规的规定，故双方签订的墓穴买卖协议是无效的。被告系殡葬服务单位，其应当知道国家对该服务行业所作的规定，故造成合同无效的过错责任在被告处。买卖协议被确认无效后，双方依据该协议取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失;被告应赔偿原告因此所造成原告的利息损失(利息应按有关规定计算);被告由此造成的损失应由被告自行承担。此案法院根据经营性墓地使用年限等规定判决原、被告双方的墓穴购合同无效。
此案中当事人经营性墓地的买卖合同中关于对经营性墓地永久使用的规定违反了我国殡葬管理的规定，是造成经营性墓地买卖合同无效的重要原因之一。殡葬管理法规中明确规定了购墓者对经营性墓地的使用期限，我国不承认经营性墓地的永久使用权。但是根据经营性墓地的性质，民众的殡葬习俗和理念，我国的法律是允许购墓者长期的使用经营性墓地。经营性墓地一个使用周期最长为20年的规定，并不意味着购墓者只能对经营性墓地享有20年使用权，为了满足购墓者对经营性墓地长期使用的需要，在使用期限届满后，可以通过续期再次使用经营性墓地，然而我国的殡葬管理法规对经营性墓地续期制度并没有作出详尽的规定。为了实现对经营性墓地的有效管理，维护购墓者的合法权益，我国的殡葬管理法规应当对经营性墓地续期制度作出具体的规定，以不断的完善我国的殡葬管理法规，使其更具科学性、合理性和可行性。
