物权说理论认为墓地使用权始终属于物权，是一项民事意义上的权利，但是在其分类的问题上也是莫衷一是。 (一)特许物权说 该理论从经营性墓地使用权的法律主体、主体之间的法律权利与义务、权利的期限等多个方面进行实质性分析，最终得出一个结论，即经营性墓地使用权属于特许物权，理由是该权利的产生消灭很大程度取决于相关行政部门的行政许可令，具有浓烈的行政色彩，但是在墓地后续的管理、使用期限等多个方面又表现出满满的物权特性，也正是这些特殊性质使经营者墓地使用权与一般物权具有巨大差异。其实特许物权理论的解释存在误解，特许物权在中国物权体系中没有清晰的地位，就其自身存在诸多争议。按照崔建远教授的说法，特许物权是相对于典型物权而言的，通常是对土地之外的资源或权利的统称，譬如矿业、取水、渔业等地上权利。特许物权本质上可以归类于用益物权，而墓地使用权与特许物权两者的取得是两个不同的概念特许物权的取得基础是行政机关审核之后做出的行政许可，公权力介入明显。经营性墓地使用权的取得基础是经营者与购墓者之间墓地购买合同，完全是私权行为。因此特许物权的说法很难自圆其说。
自古以来中国丧葬理念就是确保死者能够长久安息不被打扰，亲友能够在相对固定的场所传达哀思，某种意义上墓地使用权本身就包含长期固定使用的内涵。但是债权的存在是依赖当事人之间的债权关系，具有不确定性，这与经营性墓地需要长期稳定使用的要求是不符合的，受当事人意志左右，导致墓地使用权处于一个极其不稳定的状态，甚至是遭受来自墓地经营者及第三人的侵害。
债权说理论观点持有者主张，购墓者取得墓地埋葬先人是一种租赁关系，墓地购建者将取得的经营性墓地以租赁的方式出租给他人使用，由承租人支付租金，使用期限按双方约的租用年限规定。该观点认为墓地租赁合同的标的是墓地使用权，而不是所有权，这种墓地使用权具周期性，属于租赁权，而租赁权的本质是债权。当然这也是一种解释，即墓地使用权人为向经营者租赁墓地而提供一些证明材料并支付一定价款，且租期为20年并一次性向经营者支付租赁费用，规范性文件针对20年的缴费周期的规定与《合同法》租赁期限不得超过20年的规定正好对应。
自2010年始，我国正式进入老龄社会，人口死亡数量将不断攀升，未来几十年来的墓葬用地需求将是巨大的。为了应对人口死亡高峰，有效保护土地资源，笔者认为，墓葬用地的调控，一方面应与如何实现绿色殡葬的远景相统一;另一方面，更应结合我国人口分布、地区差异以及生态环境的多样性来讨论。在这里，应对标志我国人口与地理分布格局的“胡焕庸线”给予足够的重视。笔者认为，应认真审视现有殡葬改革中的不足，制定灵活而多样的改革路径，以实现对土地与生态环境的保护。基于上述考虑，参照我国墓葬用地的现状及其呈现出的不同特征，本文就墓葬用地的调控思路作如下讨论。
造成我国墓葬用地急剧消耗的成因是多方面的，主要有如下几个方面: (一)老龄社会的到来促使死亡人口逐年提升。我国是世界上人口最多的国家，也是世界上死亡人口最多的国家。近10年来，伴随着老龄社会的临近，我国的年死亡人口呈现出不断递升的态势。仅从2005年到2009年来看，我国人口死亡总数大约分别为849万、892万、913万、935万和943万。数量巨大的死亡人口，对墓葬用地提出了强大需求。新中国成立以来，尽管在政府的强力宣传和推动下，国人的观念有所改变，但“叶落归根”、“入土为安”的传统观念依然根深蒂固。在丧事办理上，因最能体现家族或个人的“孝道”和“面子”，只要条件允许，一般民众都想购买墓地，甚至还有举债购买墓地者。在这种观念的影响下，墓穴开发数量不断攀高，墓葬用地出现紧张。
近些年来，我国墓葬用地的规模及其需求正呈现出不断扩张的态势。为将这一问题阐述清晰，本文结合《中国民政统计年鉴》等相关资料制作了几幅图表，以便于对我国墓葬用地使用的现状及其因地区、人口因素所呈现出的差异性进行归纳与总结。必须指出，《中国民政统计年鉴》中有关殡葬单位的统计数字，主要反映的是在民政部门有备案的殡仪馆、经营性公墓、骨灰堂等国营机构的情形。其他私人开办的公墓、多数农村公益性公墓以及占有一定比重的非法公墓并不能在该年鉴中得到体现。不过《中国民政统计年鉴》中的相关数字在很大程度上也能够印证殡葬业的发展状况。
农村墓地用途纠纷的案件中可分为两类，第一类情形为坟墓隶属于自家承包土地的范围内，那么承包经营者可以获得对土地的占有、使用、收益等相关权利，不管坟墓的建设是否合法，建设者都能够拥有绝对的墓地范围内的土地承包经营权，此种情形下较少出现纠纷。在笔者收集的21起农村墓地用途纠纷的案件中，仅有1起是此种情形。第二类是坟墓的建设范围不属于自家承包经营的土地之上，因而产生的纠纷，其中20起均属于此类。
从农村墓地使用权的社会需求来看，可以发现农村墓地使用权的立法状况已无法满足民众的实际需求。通过翻阅相关的立法文件，可以发现很多都是源于上世纪90年代，而且它们的相关内容也大部分是针对管理方面的。
我国现行墓地使用权相关的法律法规较少，且制度体系尚待完善，相关法律的缺失是绝大部分农村墓地纠纷与乱象频发的主要原因。1985年，国务院推行《关于殡葬管理的暂行规定》，1992年8下旬，民政部发布了《公墓管理暂行办法》，1997年7月21日国务院颁布了《殡葬管理条例》从而取代了85年的《关于殡葬管理的暂行规定》，之后1998年民政部颁布了《关于贯彻执行<殡葬管理条例>中几个具体问题的解释》。再然后，时间转到2012年，在经历了的“周口平坟”运动后同年的11月9日，国务院删除了97年《殡葬管理条例》第二十条中“拒不改正的，可以强制执行”的规定。
2009年，在《民政部关于进一步深化殡葬改革促进殡葬事业科学发展的指导意见》，提到了“提高殡葬服务水平。要进一步优化殡葬服务内容、程序和标准，完善便民惠民的殡葬服务网络，逐步形成基本殡葬服务为主体、选择性殡葬服务为补充的服务格恳”“建立行业规范，实行自愿选择，公平协商，市场运作，政府监氰”“政府举办的殡仪馆、火葬场、骨灰堂等殡葬服务事业单位，要牢固树立为民便民利民意识，大力开展‘一站式’服务和便民服务。要严格执行政府定价、政府指导价，带头降低市场调节价，发挥平抑物价的作用。”
关于丧主对墓地的使用权利的法律属性，存在着几种说法，其中有两种说法比较流行，一个说法是丧主的墓地使用权是“土地使用权”一种，另一个说法是丧主的墓地使用权是丧主和墓地经营单位之间“租赁关系”的体现，是一种“租赁权”。
根据我国《公墓管理暂行办法》的规定，经营性公墓由殡葬事业单位主持建立，殡葬事业单位包括:殡仪馆、火葬场、殡葬服务站、骨灰堂和公墓等组织，殡葬事业单位建成墓地以后，需持批准文件向当地工商管理部门领取营业执照，取得营业执照后方可进行经营性墓地的买卖。但我国《殡葬事业单位管理暂行办法》又提出了推行经营承包责任制，实行经营承包责任制的单位获得的收入须按合同约定分成给殡葬事业单位，一部分可用作改善工作条件，另一部分用作职工集体福利和奖励基金，其中的具体办法由各地通过试点制定。由此可以说明，我国经营性公墓的经营主体可以由殡葬事业单位直接担任也可由其他一般性组织间接担任，我国目前经营性墓地领域的运营模式大多是承包制，这种方式充分调用了民间资本，更加专业化，增强了经营性墓地市场的灵活性。但由于这种市场的变幻莫测，使得墓地的价格波动比较大，各地价格高低不一，排除地方经济水平的影响也存在着多种不合理之处。
经营性墓地使用权定性为物权具有一定合理性。首先，债权的设立遵循合同自由原则，而物权的设立则为法定主义，这种设定模式不允许当事人自由创设物权的种类或随意改变物权的内容，同时物权公示制度还有利于防止欺诈，维护交易安全。但是对于债权，特别是通过合同来确定的债权来说，当事人之间签订的协议只要不违反法律的禁止性规定或公序良俗的原则，其签订的合同内容既可以依据意思自治设定债权又可以改变债权的内容和形式，而对于我国经营性墓地使权而言，由于土地为国家所有，墓地经营者从国土资源管理部门获得的土地使用权需经过严格的审批手续，不能自主确定土地的使用形式，购墓者与墓地经营者之间签订的墓地使用合同同样严格规定了墓地的使用范围，严禁转让或出租，目的是维护墓地资源的充分利用。
日本四面环海，岛屿众多，国土面积较小，但人口总数却居世界前列，人地矛盾十分突出。近年来，日本人口老龄化程度加深，墓地的需求量日益加大，在此影响下日本的墓地使用权制度相对比较善。日本与我国毗邻，自古以来交往比较密切，受我国文化影响颇深，宗教习俗方面与我国相近，因此日本的墓地使用权制度对我国墓地使用权制度的完善提供了借鉴。
经查，我国中央层面立法和地方各级人民政府的立法中，除了《上海市公墓管理办法》中将墓地的使用年限规定为70年之外，其他各部门立法均以20年为限。但是20年的使用周期并不符合人们的现实需要，也不利于殡葬改革的推行。
